Cessão ou portabilidade de financiamento imobiliário.

Dra., me interessei na compra de um imóvel que tem um financiamento e gostaria de comprá-lo também financiado. Isto é possível?

Sim!

Numa analogia singela, temos que o código civil, em seus artigos 286 e ss, dispõe sobre cessão de crédito como sendo a possibilidade do credor ceder seu crédito se a isto não se opor a Lei ou o pactuado com o devedor. Desta forma, podemos acreditar na possibilidade, disposta pelo Banco Central do Brasil e, por conseguinte, pelas Instituições Financeiras deste país, de cessão de financiamento imobiliário.

Entretanto, essa cessão somente pode ser realizada com a anuência do credor nos moldes do artigo 299 do código civil. E é aqui que reside a dúvida da grande maioria.

É cediço que as Instituições Financeiras realizam minuciosa análise de crédito do interessado ao financiamento, de modo que por muito tempo uma aprovação neste tipo de crédito foi dificultada por exigências de comprovações de renda e outras que conferissem maior garantia ao pagamento.

Por tal motivo, já foi muito difícil conseguir a anuência dos bancos para realizarem esta transferência de mutuário. O que levou uma série de pessoas a realizarem contratos particulares de promessa de compra e venda, assumindo informalmente as prestações de financiamento contratado por outrem, para que tão somente quando da quitação do crédito imobiliário o imóvel fosse transferido para sua propriedade.

O tão famoso contrato de gaveta.

Não preciso sequer mencionar a quantidade de problemas que esta prática custou e custa a diversos promissários compradores. Desde o falecimento do mutuário, partilhas de bens em divórcios a até mesmo a alegação vil deste mutuário, mesmo após a quitação do financiamento comprovadamente tendo sido feita pelo promissário comprador, de que não vendeu o imóvel (pasmem, acompanho como advogada casos assim).

E qual a solução?

Diferente do que acontecia no passado, estamos enfrentando atualmente um cenário bastante otimista para aqueles que desejam contratar financiamentos imobiliários. As menores taxas estão sendo oferecidas e, mais, os incentivos para contratação destes tipos de crédito estão reduzindo sobremaneira as dificuldades para tanto.

Assim, atualmente, a solicitação de cessão de financiamento imobiliário não é mais tão dificultosa como já fora. E deve sim ser intentada por aqueles que desejam adquirir imóvel já financiado e permanecer no financiamento.

Não somente isto! Reduzindo sobremaneira o valor total daquele bem.

Para que se tenha uma idéia, numa estimativa em números, prestações mensais que a 4 (quatro) anos atrás giravam em torno dos R$ 5.000,00 (cinco mil reais), hoje giram em torno de R$ 3.000,00 (três mil reais), para o mesmo valor financiado.

O atual cenário dos contratos de financiamento viabilizam até mesmo a portabilidade de créditos imobiliários antigos. Para melhor visualização, apresento um caso prático em que a minha cliente contratou financiamento imobiliário com taxa de 14% (quatorze por cento) ao ano em meados de 2014 e finalizamos a portabilidade dela neste mês de março de 2021 para outra instituição financeira, que reduziu suas taxas para 7.8% (sete ponto oito por cento) ao ano.

Percebam que a portabilidade do crédito imobiliário pode impactar numa considerável redução de um montante de saldo devedor unicamente em razão da diferença de taxas. Contudo, diferente da cessão, na portabilidade o mutuário transfere a sua dívida para outro banco. Ao passo que na cessão, troca-se a titularidade do mutuário.

E como é o procedimento para ambos?

Na cessão, o mutuário e interessado na compra solicitam a própria cessão com a aprovação da Instituição Financeira detentora do crédito já contratado. Esta Instituição realiza uma minuciosa análise do novo comprador e, em sendo este aprovado, o comprador e a Instituição Financeira assinam novo contrato de compra e venda, que deverá dispor sobre a atualização dos valores devidos e todas as informações pertinentes ao contrato em si, que devem ser analisadas com minúcia e, preferencialmente, acompanhado de um profissional especialista.

A Instituição Financeira aqui também exige o pagamento de Imposto de Transmissão (ITBI/ITIV), muito embora existam discussões sobre o cabimento de tal exigência. E, por fim, o contrato precisará ser levado até o Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde se encontra o imóvel em questão, finalizando a referida cessão.

Já quanto a portabilidade, o ideal é que o interessado conheça da sua dívida, taxas, juros e todas as especificidades do seu contrato, solicitando cópia do contrato atual, extrato do saldo devedor atualizado e a data do último vencimento da operação. Assim, poderá o interessado contatar outras Instituições Financeiras para conferir as propostas dos demais bancos.

A portabilidade do crédito de financiamento imobiliário funciona quase como a portabilidade de telefonia, hoje popularizada. Contudo, as Instituições Financeiras praticam taxas diversas para esta transferência e estes valores precisam ser verificados caso a caso para análise da viabilidade do pedido.

Espero que a presente noticia sirva como norte aos interessados e, não se esqueçam: consulte sempre um especialista!