Comprei uma casa através de contrato de promessa de compra e venda e agora a casa entrou num inventário como se não fosse minha!

Posso dizer que esta é uma das situações mais comuns que chegam até mim enquanto profissional do direito em razão dos reflexos causados pela irregularidade imobiliária.

Grande parte da população realmente acredita que assim que reconhece a firma das assinaturas na promessa de compra e venda já é proprietário do imóvel de forma regular. O que, sabemos, não é verdade.

São inúmeras as situações que podem ocorrer diante da falta de transferência da propriedade do imóvel, e a mencionada no título desta noticia é uma delas. Situação real que aconteceu numa comarca do interior da Bahia e estamos regularizando com alguns entraves diante da necessidade de judicialização do caso.

A cliente adquiriu imóvel extremamente bem localizado no ano de 2011, através de documento particular de promessa de compra e venda. Em meados de 2016 o valor do imóvel foi integralmente pago, de modo que acreditou esta cliente ser naquele momento legítima proprietária do imóvel. Hoje bastante valorizado.

No ano de 2019 a cliente foi informada por terceiro, que se apresentou como sendo real proprietária do imóvel, que estava o mesmo sendo objeto de herança, ao que contrapôs: "Não! Comprei e paguei! É meu.”

Com grave receio em perder seu único bem, a cliente, munida do compromisso de compra e venda e dos comprovantes de pagamentos, me procurou para que pudéssemos averiguar a situação.

Em levantamento da matricula do imóvel, descobrimos que o mesmo estava registrado com uma área três vezes maior, o que hoje compreende 3 (três) casas com IPTU individualizados, mas não desmembradas no Registro de Imóveis.

Verificamos que, de fato, aquela área tinha como proprietário tabular a pessoa apresentada por quem procurou minha cliente; que não constava no inventário qualquer informação de venda do mesmo e que os herdeiros estavam em total conflito quanto a partilha dos bens.

Mais tarde descobri que todas aquelas pessoas se conheciam e que existia um sentimento de preterição de parte dos herdeiros do espólio por terem sido concebidos fora do casamento do de cujus. Parte esta que estava insistindo que aquele imóvel lhes pertencia.

Me habilitei no Inventário Judicial que está exatamente como quando foi distribuído. Estamos tratando de comarca do interior da Bahia.

Ato contínuo, notifiquei formalmente todos os herdeiros informando que os mesmos precisariam desmembrar a área pertencente a minha cliente para que pudéssemos regularizar a situação. Contudo, esta solicitação foi prontamente negada pelos mesmos sob a seguinte afirmativa: “temos divergências entre nós, reconhecemos que a casa foi vendida mas temos receio de esvaziar o inventário e os nossos irmãos não aceitarem.”

O ponto principal da questão não é a forma de resolução do caso, mas a dificuldade e como restou onerado à cliente em fazê-lo. Nota-se que a mesma, por completa ignorância, adquiriu fração de área que jamais foi proprietária tabular, tão somente possuidora, e agora é objeto de discussão judicial.

O desmembramento poderia ser realizado pelos herdeiros, regularizando inclusive os demais imóveis do espólio e o partilhando da forma devida, a cliente pagaria o ITIV e teria sucesso na resolução extrajudicial do caso, mas, diante de todo o quadro, vai precisar arcar pelo menos com honorários de advogado, valores de diligências, custas processuais e cartorárias, georreferenciamento e memoriais e, por fim, o ITIV.

A matrícula é tão precária que consta em descrição: “imóvel de porta nº 218, contendo uma sala, um banheiro, um corredor… e imóvel de porta 216, contendo uma garagem, uma sala…”, não existe planta, as coordenadas estão completamente deslocadas e os documentos que constam da prefeitura também não são aproveitáveis.

Não sei se os demais já tiveram uma situação assim em mãos para resolver, mas é um trabalho de atenção e em conjunto com o Registro de Imóveis e Prefeitura.

Quando da minha habilitação no Inventário Judicial anexei aos autos compromisso de compra e venda e ata notarial atestando a posse da autora, bem como declarações dos vizinhos também lavradas em tabelionato de notas.

A parte técnica foi toda realizada, fizemos o georreferenciamento e os memoriais descritivos do imóvel, atualizamos os documentos da prefeitura. Mas tivemos um impasse sério com parte dos herdeiros que não aceitam a venda, ainda que tenha sido esta realizada com o de cujus em vida, afirmando que o mesmo teria vendido aquela área para que “eles não tivessem direito a herança”.

Foi então preciso judicializar uma ação de adjudicação compulsória que está ainda em fase conciliatória e que, muito provavelmente, tomará bastante do nosso tempo até ser finalizada diante da morosidade do judiciário. Especialmente na comarca competente.