Como posso adquirir um imóvel que está alienado fiduciariamente?

Na consultoria jurídica imobiliária um dos grandes questionamentos dos clientes é de como, de forma regular, se faz a aquisição de "propriedade" de imóvel adquirido através de alienação fiduciária ainda não quitada.

Bom, a alienação fiduciária, introduzida pela Lei nº 9.514/97, funciona como garantia para o recebimento de um crédito, um financiamento. Nela, o devedor - aqui chamado de fiduciante ou mutuário - transmite ao credor - o fiduciário - propriedade imobiliária resolúvel em garantia de dívida assumida.

Isto é, o credor - geralmente uma instituição financeira - recebe a chamada “propriedade fiduciária"sobre o bem em garantia enquanto o possuidor deste bem, aqui um bem imóvel, exerce a chamada"propriedade fiduciante” até a efetiva quitação do empréstimo, momento em que é realizado o cancelamento da alienação fiduciária e enfim a propriedade poderá ser transmitida mediante averbação no Registro de Imóveis a quem de fato adquiriu aquele imóvel.

Segundo a Lei nº 13.043/14 o mutuário/fiduciante não é o real proprietário do imóvel alienado, mas um devedor com direito real de aquisição do imóvel, e, diante de todo este quadro, a realidade é que o devedor, mutuário/fiduciante, não pode vender aquele imóvel alienado fiduciariamente. Ele pode, contudo, transferir seus direitos em face do credor, o fiduciário, em obter a propriedade do imóvel mediante a quitação do financiamento desde que haja a anuência do credor fiduciário, o banco (art. 29 da Lei 9.514/97).

Na realidade, as pessoas que intentam realizar uma venda e compra deste tipo com a intenção de continuar pagando as prestações vincendas acabam por realizar contratos particulares de promessa de compra e venda, os famosos “contrato de gaveta”, o que, juridicamente, não possui validade eficaz para a transferência da propriedade em si e gera insegurança portanto no patrimônio do adquirente.

Inclusive, na hipótese acima, caso o devedor deixe de pagar o financiamento poderá o credor levar o imóvel a leilão e, na situação acima, caso a transmissão desta alienação fiduciária não ocorra de forma regular, o devedor notificado para pagamento e que terá direito de preferência neste provável leilão (art. 26, § 1º e ss da Lei nº 9.514/97) será aquele que firmou o contrato de alienação fiduciária (mutuário/fiduciante) e não o promitente comprador, o que, novamente, traduz grande insegurança para o adquirente.

Voltando para a possibilidade de transmissão do imóvel, tem-se que a opção mais simples se encontra quando o promitente comprador deseja realizar o pagamento integral do imóvel, à vista.

Contudo, grande parte dos promitentes compradores desejam permanecer realizando o pagamento do financiamento em parcelas, pelo que essa transação deverá envolver não só comprador e vendedor, mas também a instituição financeira que concedeu o financiamento ao vendedor e que procedimentalmente irá apurar as possibilidades de crédito deste promitente comprador.

Mediante a aprovação da instituição financeira fiduciária, será redigido um novo contrato com o promitente comprador figurando agora como mutuário, podendo haver novas especificidades que carecem de analise específica e bastante cautela. Neste novo contrato consta de praxe que parte dessa nova alienação fiduciária servirá para quitar os débitos do mutuário anterior.

A título informativo, este novo instrumento - que pode ser particular ou público - será levado a registro no Registro de Imóveis competente e é na ocasião do registro que a quantia acordada será transferida ao vendedor.

Situação também bastante comum é quando o mutuário põe a venda imóvel em razões de inadimplência, por não estar conseguindo adimplir com o financiamento. Muitas vezes este tipo de situação contempla uma grande oportunidade para quem está interessado em adquirir um bem imóvel e não existe óbice algum para a realização deste tipo de transação. No entanto, necessário cautela! Pois o maior risco para as partes que desejam vender e comprar um bem nesta situação é justamente o leilão realizado pelo credor, o que reforça a necessidade imperiosa de farta análise prévia.

Assim, o procedimento seguro para a compra e venda de imóvel em alienação fiduciária, ou a transferência do direito real de aquisição de imóvel, é a realização de contrato, público ou particular, preferencialmente redigido e acompanhado por profissional especialista da área, que, por cautela, deve ser registrado no Cartório de Títulos e Documentos com informações como o prazo para a quitação do financiamento, as condições de pagamento, o valor residual, os juros e taxas atreladas, a descrição específica do imóvel, a forma de aquisição e indicação de posse, a garantia expressa de uso livre e irrestrito do imóvel pelo comprador, o preço da propriedade, a apresentação dos critérios de revisão na hipótese de venda do imóvel em leilão e outras especificidades, devendo ser este instrumento posteriormente levado ao Registro de Imóveis competente.